In dieser Folge spreche ich mit Immobilieninvestor und Influencer Fabian Fröhlich über seinen erfolgreichen Weg ins Unternehmertum, Immobilien als smarte Kapitalanlage und die richtige Balance zwischen Entrepreneurship, Investments und Lifestyle. Fabian habe ich vor gut 3 Jahren kennengelernt. Seitdem sehen wir uns regelmäßig auf Events in der Unternehmerszene. Auch als Speaker durfte ich Fabian beim Immopreneur Kongress bereits erleben. Mich interessiert die Immobilienbranche persönlich sehr – und durch meinen regelmäßigen Austausch mit Fabian habe ich bereits vieles lernen dürfen, weshalb ich Fabian in meinen Podcast „Zwischen Generation Y und Z“ eingeladen habe.

Fabian ist 28 Jahre alt und führt sein Unternehmen seit gut 4 Jahren gemeinsam mit drei weiteren Partnern – mit seinem Bruder und  seinen zwei besten Freunden. Die vier investieren in Wohnimmobilien, vorrangig in einzelne Wohnungen aber auch in kleiner Mehrfamilienhäuser im Raum Stuttgart-Heilbronn. Sie kaufen die Wohnungen, die oft in sehr renovierungsbedürftigen Zuständen sind, werten sie auf und vermieten sie anschließend langfristig an Privatpersonen. In einigen Fällen verkaufen sie die Objekte auch weiter, aber die Mehrheit bleibt im eigenen Bestand. Dass die vier so gut als Team funktionieren, liegt laut Fabian daran, dass jeder Spezialist in seinem Aufgabenbereich ist. Fabian kümmert sich beispielsweise vorrangig um das Netzwerk und die Akquise neuer Kontakte – er ist das Gesicht des Unternehmens nach außen.

Fabian war allerdings nicht immer in der Immobilienbranche tätig. Nach seinem Abitur hat er zunächst Maschinenbau studiert und nach erfolgreichem Abschluss zwei Jahre lang als Ingenieur gearbeitet. 

Den Einstieg ins Unternehmertum wagte Fabian dann mit der Gründung seines ersten StartUps, das er ebenfalls gemeinsam mit seinem Bruder gegründet hat. Unter der Marke „Five Mills“ haben sie Linsennudeln verkauft. Der Gedanke: ein Lebensmittel mit einem hohen Eiweißgehalt auf natürlicher Basis zu vertreiben. Ihr Produkt gab es zum einen regional im Einzelhandel zu kaufen, aber auch über andere Vertriebskanäle. Damit waren sie zu dieser Zeit die ersten, die Linsennudeln im großen Stil vermarktet haben. Mittelweile findet man die gesunde Alternative zu Nudeln in den Regalen von fast jedem Supermarkt und Discounter. Fabian vermutet, dass sie mit „Five Mills“ den ersten Impuls gesetzt haben, bevor die großen Marken dann auf den Zug aufgesprungen sind.

Ein Learning, das er aus dieser Zeit mitnimmt, gibt er gerne weiter:

Manchmal ist Wachstumsgeschwindigkeit ein wichtiger Faktor für den Erfolg eines StartUps.

Das Produkt war gut, das sieht man daran, dass das Angebot an Linsennudeln bis heute existiert und sogar noch verstärkt nachgefragt wird. Damals hätte das Unternehmen stärker wachsen müssen, sodass die Konkurrenz gar nicht auf die Idee gekommen wäre, ein ähnliches Produkt auf den Markt zu bringen. Trotzdem, Ende 2017 haben die vier Gründer das Unternehmen erfolgreich veräußert und sich dann auf ihr Immobiliengeschäft konzentriert.

Natürlich müssen wir nicht alle gleich zum Immobilien Investor werden, aber wer sich so wie ich für das Geschäft mit Immobilien interessiert, der kann auch privat einsteigen, im kleinen Stil versteht sich. Grundsätzlich empfiehlt Fabian jedem, der seine Ausbildung oder ein Studium abgeschlossen hat, eine Immobilie zu kaufen und diese mit einem guten Deal bei der Bank zu finanzieren. Das kann eine kleine Ein- oder Zweizimmerwohnung sein, auf privater Ebene, ohne dafür eine GmbH oder Holding zu gründen. Die Wohnung dient allerdings nicht zur Eigennutzung, sondern als Mietobjekt, mit dem Ziel, dass die Mieteinnahmen die laufenden Kosten übersteigen. Wenn das so funktioniert, dann zahlt sich die Wohnung quasi von selbst ab. Eine positive Rendite, das ist die wichtigste Voraussetzung für eine gelungene Investition in eine Immobilie. Natürlich sind die Preise in den Großstädten teilweise unbezahlbar, aber wenn man etwas außerhalb der Stadtgrenze sucht, dann findet man durchaus attraktive Objekte. Natürlich ist hier jedoch die Nachfrage geringer, und auch einen geeigneten Mieter zu finden, kann durchaus etwas länger dauern – aber unmöglich ist es nicht. Das liegt einfach an der generellen Wohnungsnot, die in Großstädten vorherrscht. 

Mit dem von Fabian beschriebenen privaten Kauf einer einzelnen Immobilie, kann man seinen ersten Step ins Immobiliengeschäft leicht schaffen. Und der Vorteil einer kleinen Wohnung ist immer, dass sie stark nachgefragt wird. Der Mietpreis ist gering und auch beim Verkauf gibt es viele Interessenten, da der Kaufpreis eben auch für viele finanzierbar ist. Eltern, die für ihre Kinder eine Wohnung für das Studium in einer anderen Stadt suchen oder eben Einsteiger ins Immobiliengeschäft, die nur über ein kleines Eigenkapital verfügen. Die Zielgruppe ist enorm groß.

Zusammenfassend heißt das: wenn man bereits in frühen Jahren eine Wohnung kauft und diese dann kostendeckend vermietet, baut man sich langfristig ein kleines Vermögen auf. Und auch die Bank ist bei Berufseinsteigern laut Fabian in der Regel sehr kooperativ. Als Faustregel gilt in etwa, dass man 10% Eigenkapital vom Kaufpreis vorlegen muss. Allerdings kommt es auf die Immobilie an. Die Bank prüft das Objekt, bevor sie einer Finanzierung zustimmt. Wenn die Immobile hart gesagt „Schrott“ ist, dann sieht das schon anders aus. Wenn es hingegen ein guter Deal ist und du geschickt verhandelst, kann es laut Fabian sogar sein, dass die Bank am Ende noch weniger Eigenkapital verlangt.

Natürlich bringt jede Finanzierung auch ein Risiko mit sich. Man sollte die Kosten also immer im Blick haben. Der Immobilienmarkt ist extrem volatil und kann durchaus starken Schwankungen in den Preisen ausgesetzt sein. Fabian rät daher, nie zu teuer einzukaufen, dann ist das Risiko für einen Wertverlust geringer. Und ein weiterer wichtiger Faktor sind die örtlichen Regulierungen, die von den deutschlandweiten Gesetzen durchaus abweichen können. Das ist vor allem interessant, wenn man eine Wohnung möbliert vermieten will. Aber Achtung – wenn ihr mit dem Gedanken spielt, eure Wohnung über AirBnb anzubieten, dann gelten hier nochmal ganz andere Vorschriften, denn dies ist kein klassisches Mietverhältnis. Da sollte man sich vorher gut informieren. Ich selbst habe schon mit AirBnb Vermietung Erfahrungen gemacht und kann sagen, dass es sich durchaus lohnen kann, trotzdem sollte man den Aufwand und die Kosten keineswegs unterschätzen. Gelernt habe ich in dieser Zeit definitiv vieles, vor allem über die Handhabung der Gäste. 

Das waren viele Informationen und Tipps aus erster Hand. Wenn euch das Thema interessiert, hat Fabian einen YouTube Kanal, seinen Podcast „Old But Betongold“ und einen Blog – ideal für Einsteiger und vollgepackt mit Einblicken was so am Markt passiert.

Privat ist Fabian außerdem bei Instagram aktiv und mit über 100.000 Followern hat er auch eine hohe Reichweite. Sein Account ist ein typischer Lifestyle Account –  den seriösen Immobilieninvestor findet man hier aktuell noch eher selten. Als Fabian mit seinem Profil gestartet ist, war der Hype um Instagram in Deutschland noch in den Anfängen, in den USA hingegen ging schon mehr. Das hat Fabian für sich erfolgreich umgesetzt. Jetzt fängt er an, seine Reichweite auch für sein Immobiliengeschäft  zu nutzen, und postet auch mal was aus seinem Daily Business als Unternehmer. Er hat erkannt,  dass seine Social Media Präsenz ein wichtiger Hebel und Schlüssel für das Erreichen von neuen Kontakten ist – auch wenn ganz klar die Mehrheit seiner Follower sich mehr für seinen (Travel) Lifestyle interessieren. 

Am Ende entscheidet der optimal Mix. Instagram ist die Plattform, die Fabian zum Netzwerken nutzt, sein You Tube Kanal, Podcast und Blog sind dagegen eine reine Informationsquelle für Interessierte und tragen die Brand seines Immobilienunternehmens. Das kommt gut an, auch wenn es hier keinen enormen Zuwachs in der Reichweite gibt, die Qualität der Follower ist allerdings sehr hoch – hier gilt Qualität vor Quantität. 

Fabians beruflicher Alltag hat sich in der Corona Krise wenig verändert. Jeder Tag bringt neue Herausforderungen mit sich, eine fest Struktur gibt es eigentlich nicht. Das können Besichtigungen mit interessierten Mietern sein, die er begleitet, oder er schaut sich mögliche neue Kaufobjekte am Markt an. Manchmal kommt es zu erfolgreichen Abschlüssen an einem Tag, manchmal dauert es auch einfach ein bisschen länger. 

Wie sich die Preise am Immobilienmarkt verändern, ist laut Fabian schwer zu sagen. Der Wohnungsraum ist weiterhin knapp und wenn Preise sinken, dann eher bei Gewerbeimmobilien. Aber Fabian geht davon aus, dass es nicht zu einem gesamten Markteinbruch durch die Corona Krise kommen wird.

Am Ende frage ich meine Gäste immer nach ihrem Wissen über die Generation Z, welche Merkmale man bei ihnen beobachten kann. Fabian als Millennial beschäftigt sich eher überschaubar mit der Generation Z und gibt mir mit einem zwinkern eine klare Aussage: „Die hängen hart am Handy dran“. Auch wenn er selbst sich in den sozialen Netzwerken bewegt, hält sich seine aktive Zeit am Handy doch eher in Grenzen. Und über meine Frage, ob er lieber 20 Jahre früher oder später geboren wäre, muss er nicht lange nachdenken. Fabian wäre gerne 20 Jahre früher geboren. Übrigens, damit ist er mein erster Gast, der mir diese Antwort gibt. Damals gab es laut Fabian einfach noch nicht so viele staatliche Vorschriften und Richtlinien für Unternehmer, da hatte man viel mehr Möglichkeiten sich zu entfalten und unternehmerisch erfolgreich zu werden. Heute gibt nur ein paar Unternehmer die in kurzer Zeit krassen Erfolg haben. Für die Mehrheit ist es extrem schwierig. 

Zum Ende hat Fabian noch einen gutgemeinten Ratschlag für jeden:

Halte deine persönlichen Ausgaben möglichst niedrig und konzentriere dich lieber auf Vermögensausbau. Dann erst wird man richtig erfolgreich und unabhängig. Und wenn Geld da ist, dann nicht unnötig konsumieren sondern lieber schlau investieren. Das bring langfristig Vermögen.